Kosten Treppenhausreinigung: Lehren aus einer Fehlkalkulation

Kosten Treppenhausreinigung: Lehren aus einer Fehlkalkulation

Der Hausverwalter zeigte mir das Papier mit einer gewissen Genugtuung, weil der Preis so schön niedrig aussah. Ich habe das Angebot nach zwei Minuten zugeklappt und mir die Route durchs Treppenhaus im Kopf rekonstruiert. Wer bei den aktuellen Lohnuntergrenzen ein solches Objekt für weniger als das kalkuliert, was eine einzige Stunde Facharbeit kostet, rechnet entweder ohne Anfahrtszeit, ohne Wege zwischen den Etagen, ohne Material oder ohne Aufzugskabine. Das ist kein Angebot, das ist eine Wette gegen die Physik. Genau aus solchen Wettens entsteht am Ende entweder schlechte Reinigung, ein Rechtsstreit mit dem Mieter oder ein Anbieter, der nach drei Monaten wieder vom Hof ist. Und dann steht der Eigentümer ohne Vertragspartner da — mit demselben schmutzigen Treppenhaus wie zuvor, nur diesmal mit Mieterfrust obendrauf.

Die Kosten einer Treppenhausreinigung lassen sich nicht seriös über den Daumen peilen, und wer es trotzdem tut, zahlt die Differenz später. Im Folgenden gehe ich die Punkte durch, die in der Praxis zwischen einem realistischen Angebot und einer Fehlkalkulation stehen — und ich erkläre, warum der Daumen in diesem Geschäft der schlechteste Berater ist, den Sie haben können.

Warum Pauschalangebote bei der Treppenhausreinigung regelmäßig in die Irre führen

Ich habe in den vergangenen Jahren Hunderte von Angeboten gesehen — von Hausverwaltungen, Eigentümern, Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietern, die mir die Unterlagen zur Prüfung auf den Tisch gelegt haben. Drei Muster wiederholen sich mit einer Hartnäckigkeit, die mich jedes Mal aufs Neue erstaunt.

Die "pro Etage"-Falle. Auf dem Angebot steht "Treppenhausreinigung, 25 Euro pro Etage und Monat". Klingt plausibel, ist aber Augenwischerei. Eine Etage mit sechs Wohnungen hat ein völlig anderes Verschmutzungsprofil als eine Etage mit zwei Wohnungen. Die Anzahl der Bewohner, die Anzahl der Schuhe, das Lüftungsverhalten der Mieter — alles wirkt sich auf die Frequenz und Intensität der Reinigung aus, ohne dass es in die "pro Etage"-Formel einfließt. Wenn überhaupt, dann müsste man pro Wohneinheit kalkulieren, nicht pro Geschoss. Wer das nicht tut, hat das Gebäude nicht gesehen.

Die "pro Quadratmeter"-Falle. Ein Marktportal nennt für die Treppenhausreinigung im Jahr 2026 eine Orientierung von 2,50 bis 5,00 Euro pro Quadratmeter und Reinigungsgang. Das ist eine Spanne, keine Norm. Ein gefliester Treppenflur mit Geländer, Handlauf, Briefkastenanlage und drei Ecken ist putscher als ein gerader Flur mit PVC-Boden und ohne Hindernisse. Wer hier pauschal pro Quadratmeter rechnet, ignoriert die Geometrie des Gebäudes — und die Geometrie ist es, die in der Praxis die Minuten frisst.

Die "Reinigung inklusive"-Falle. Manche Anbieter werben mit "Treppenhausreinigung inklusive Aufzug, Keller, Glas". Das klingt nach Komplettpaket, bedeutet in der Praxis aber oft, dass der Aufzug einmal im Quartal innen gewischt wird und der Kellerflur nur "bei Bedarf". "Bei Bedarf" ist das Lieblingswort der Branche, wenn keiner so genau sagen will, was er dafür tut.

Hinter allen drei Mustern steckt dasselbe Problem: Der Preis wird kalkuliert, bevor das Objekt gesehen wurde. Und genau das rächt sich später — entweder beim Vermieter, der nach drei Monaten eine miese Reinigungsqualität bekommt, oder beim Mieter, der mit einer Nebenkostenabrechnung konfrontiert wird, die er nicht nachvollziehen kann. Beide Seiten verlieren, nur der Anbieter hat kurz verdient.

Fakt ist: Eine seriöse Kalkulation beginnt nicht mit dem Preis, sondern mit dem Treppenhaus.

Der Branchenmindestlohn als Fundament — nicht als Endpreis

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in der Gebäudereinigung ein Branchenmindestlohn von 15,00 Euro brutto pro Stunde in Lohngruppe 1, die für die klassische Treppenhaus- und Unterhaltsreinigung maßgeblich ist. Parallel dazu liegt der allgemeine gesetzliche Mindestlohn bei 13,90 Euro. Für die Glas- und Fassadenreinigung in Lohngruppe 6 sind es sogar 18,40 Euro pro Stunde. Das sind keine Schwellenwerte, die man höflich überschreiten darf — das sind die Untergrenzen, bei deren Unterschreitung der Auftrag von vornherein rechtswidrig zustande kommt.

Ich erinnere mich an einen Termin in einer WEG-Versammlung in Düsseldorf, wo ein Verwalter stolz verkündete, er habe einen Reinigungsdienstleister gefunden, der das Treppenhaus "für 9 Euro die Stunde" macht. Ich habe ihn nur angesehen und gefragt: "Wissen Sie, was Ihre Reinigungskraft in der Stunde verdienen muss, damit der Auftrag legal ist?" Stille im Raum. Der Verwalter hatte nicht bedacht, dass 15 Euro brutto Lohnkosten das Eine sind — Lohnnebenkosten, Sozialversicherung, Wegezeiten, Material, Versicherung und ein kalkulatorischer Gewinn das Andere. Aus den 15 Euro brutto werden in einer wirtschaftlich arbeitenden Kalkulation schnell 28 bis 35 Euro pro geleisteter Arbeitsstunde, die der Anbieter dem Auftraggeber in Rechnung stellt. Liegt das Angebot deutlich darunter, ist irgendwo der Rotstift angesetzt — meistens beim Lohn, manchmal beim Material, gelegentlich bei beidem.

Ich will hier keine Lohnbuchhaltung betreiben — das ist Aufgabe des Anbieters. Aber wer als Eigentümer oder Verwalter einen Preis akzeptiert, der die Lohnuntergrenze nicht einmal abbildet, sollte sich fragen, wer am Objekt eigentlich steht. Schwarzarbeit ist kein Kavaliersdelikt, sondern ein handfester Straftatbestand. Wenn die Reinigungskraft morgen ausfällt und kein Nachfolger kommt, weil der Anbieter keine Sozialversicherung bezahlt hat, dann steht der Vermieter mit seinem Treppenhaus allein da.

Prüfen Sie zuerst: Wird im Angebot die Einhaltung des Branchenmindestlohns überhaupt thematisiert? Wenn nicht, ist das Angebot mit hoher Wahrscheinlichkeit unrealistisch.

Leistungsumfang definieren: Was wirklich in die Betriebskostenabrechnung gehört

Die Betriebskostenverordnung ist in diesem Punkt erfreulich klar: Zur Gebäudereinigung zählt ausdrücklich die Säuberung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile — Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und auch der Fahrkorb des Aufzugs. Klingt nach einer vollständigen Liste, ist aber in der Praxis eine offene Tür für Streit. Denn die Verordnung sagt, was darunter fällt — sie sagt nicht, wie oft, wie gründlich und in welchem Umfang.

Ich empfehle Eigentümern und Verwaltern immer, das Angebot in vier Blöcke aufzuteilen und jeden Block einzeln zu kalkulieren:

• Treppenhaus und Podeste (Frequenz, Methode, Material, inklusive Geländer und Handlauf)
• Keller- und Bodenräume (Frequenz, was zählt dazu, was nicht — Bodenräume sind nicht automatisch gleich Waschküche)
• Aufzugskabine und Türen (innen, außen, Tastatur, Spiegel, Schienen)
• Allgemeine Glasflächen (Eingangstür, Briefkastenanlage, eventuell Seitenfenster im Eingangsbereich)

Ein Angebot, das nur "Treppenhausreinigung" als Pauschalposten aufführt, ist aus zwei Gründen problematisch: Erstens weiß der Mieter später nicht, wofür er eigentlich zahlt. Zweitens kann der Eigentümer im Streitfall nicht belegen, welche Leistung erbracht wurde. Und ohne Leistungsbeleg wird die Umlage auf die Mieter zur Wette.

Hinzu kommen die Nebenkostenabrechnung Treppenhausreinigung betreffenden Fristen: Vorauszahlungen müssen jährlich abgerechnet werden, und die Abrechnung muss grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Wer hier zu spät kommt, verliert Ansprüche. Wer hier zu ungenau abrechnet, bekommt Widerspruch. Genau aus diesem Grund lohnt es sich, schon im Angebot so klar zu formulieren, dass der Mieter die Position später auf der Abrechnung wiedererkennt. Das ist keine Bürokratie, das ist Streitprävention.

Objektspezifische Faktoren: Warum Quadratmeter allein nicht ausreichen

Die vier Faktoren, die in der Praxis über den Preis entscheiden, sind nicht neu — aber sie werden ständig vergessen. Ich gehe sie der Reihe nach durch, weil jeder einzelne von ihnen in meinem Berufsalltag immer wieder für Überraschungen sorgt.

Etagenzahl und Geschosshöhe. Ein Einfamilienhaus mit zwei Etagen hat andere Wege als ein Mehrfamilienhaus mit fünf Etagen ohne Aufzug. Im zweiten Fall trägt die Reinigungskraft Material nach oben, geht mehrmals leer die Treppe, kommt verschwitzt an und braucht länger. Das schlägt sich in der Stundenzahl nieder, nicht in der Etagenzahl. Wenn dann noch die Geschosshöhe überdurchschnittlich ist — ein Altbau mit 3,40 Meter Deckenhöhe statt der üblichen 2,60 — verlängert sich die Wegezeit weiter.

Reinigungsintervall. Wöchentlich ist nicht gleich wöchentlich. Eine wöchentliche Reinigung in einem stark frequentierten Haus ist pro Gang schneller als eine 14-tägige Reinigung in demselben Haus — Schmutz setzt sich fest, wenn er liegen bleibt. Aber die Grundzeit (Anfahrt, Aufbau, Material, Wege zwischen den Etagen) bleibt unabhängig vom Intervall gleich. Wer hier am Intervall spart, spart an der falschen Stelle, weil der Aufwand pro Gang steigt.

Leistungsumfang. Wie im vorherigen Abschnitt beschrieben: Wer den Aufzug, die Kellerflure, die Briefkastenanlage und das Treppengelände reinigen lässt, kauft eine andere Leistung als jemand, der nur die Stufen feucht wischen lässt. Die Treppenhausreinigung Preise pro qm lassen sich nur dann sinnvoll vergleichen, wenn der Leistungsumfang identisch ist.

Zugänglichkeit. Schlüsselübergabe über den Hausmeister? Code-Schloss? Wachdienst mit Begleitung? All das kostet Zeit, die der Anbieter entweder einkalkuliert oder die er später als "Zusatzleistung" in Rechnung stellt. In einem mir bekannten Objekt in Wuppertal hat ein Anbieter bei der Angebotsabgabe die Schlüsselübergabe über den Hausmeister kalkuliert. Nach drei Monaten wurde der Hausmeister krank und der Anbieter verlangte einen Aufschlag für die eigenständige Schlüsselabholung. Genau solche Posten gehören von Anfang an in den Vertrag.

Kostengrab Standardrechnung: "Anzahl Etagen × Quadratmeter × Pauschalpreis = Endpreis". Wer so kalkuliert, hat das Objekt nicht gesehen.

Die Werte aus Preisratgebern — etwa 25 bis 80 Euro pro Etage und Monat bei wöchentlicher Reinigung oder 100 bis 200 Euro netto monatlich für ein Drei-Etagen-Mehrfamilienhaus — sind keine amtlichen Preisnormen, sondern ungefähre Marktbandbreiten. Sie helfen bei der Plausibilitätsprüfung, mehr nicht. Wer sein Angebot ausschließlich an solchen Spannen ausrichtet, ohne das Objekt zu kennen, lädt sich die nächste Fehlkalkulation ein.

Qualitätssicherung und Arbeitsschutz als versteckte Kostenfaktoren

DIN 13549 mag nach trockener Norm klingen, ist aber der wichtigste Hebel, den ein Eigentümer in der Hand hat, um Reinigungsqualität vertraglich abzusichern. Die Norm beschreibt Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme bei Reinigungsdienstleistungen — und sie gibt beiden Seiten ein Werkzeug: Dem Anbieter, um seine Leistung zu dokumentieren. Dem Auftraggeber, um zu prüfen, ob die Leistung erbracht wurde. Wer ohne Bezug auf eine Qualitätsnorm reinigt, landet früher oder später im Streit über "sauber" und "nicht sauber". Beide Begriffe sind ohne Messgröße nicht verhandelbar.

Was in DIN 13549 nicht steht, aber trotzdem auf die Rechnung gehört, ist der Arbeitsschutz. Die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin empfiehlt für Treppen ein festgelegtes Reinigungsregime mit Zuständigkeiten und Zeitabständen. Bei breiten Treppen sollen die Flächen nacheinander jeweils halbseitig gereinigt werden, um Rutsch- und Verkehrsrisiken zu reduzieren. Klingt banal, bedeutet aber: Die Reinigung dauert länger, weil nicht die gesamte Treppe auf einmal bearbeitet werden kann. Ohne Sperrung, ohne Beschilderung und ohne alternative Wege lässt sich diese Empfehlung nicht umsetzen — und wer sie ignoriert, handelt fahrlässig.

Hinzu kommt die Gefährdungsbeurteilung: Sie muss betriebs- und objektspezifisch durchgeführt werden, eine Mustervorlage aus dem Internet ersetzt die Vor-Ort-Betrachtung nicht. Die Dokumentation muss nach BAuA mindestens das Ergebnis der Beurteilung, die festgelegten Schutzmaßnahmen und die Prüfung ihrer Wirksamkeit umfassen. Was im konkreten Treppenhaus passieren kann, wenn jemand mit nassen Schuhen über eine halbseitig gesperrte Treppe steigt, hat jeder von uns schon einmal erlebt. Die Frage ist nur, ob der Auftraggeber dieses Risiko in seiner Kalkulation berücksichtigt hat — oder ob er es der Reinigungskraft überlässt.

Ich habe in Wohnanlagen Situationen gesehen, in denen die Reinigungskraft mit Eimern und Mops über fünf Etagen ohne Aufzug arbeitete, weil der Aufzug defekt war und die Hausverwaltung keinen Ersatz organisiert hatte. Das ist kein Einzelfall, das ist Alltag in vielen Bestandsgebäuden. Wer hier spart, spart an der falschen Stelle — und der Preis, der später auf dem Tisch liegt, ist höher als der, den eine durchdachte Kalkulation von Anfang an gezeigt hätte. Treppenhausreinigung Kosten pro Etage, die solche Posten nicht abbilden, sind Augenwischerei.

Was am Ende auf dem Tisch liegen muss

Ich fasse die Lehren aus der eingangs erwähnten Fehlkalkulation zusammen — nicht als Checkliste zum Abhaken, sondern als Punkte, die ich in jedem Erstgespräch mit Eigentümern und Verwaltungen anspreche und die in jeden Vertrag gehören, bevor ein Handschlag gemacht wird.

• Objektbegehung vor Angebot. Wer ohne Vor-Ort-Termin kalkuliert, kann nicht wissen, was ihn erwartet. Punkt. Eine Begehung dauert 30 Minuten und kostet nichts — sie spart aber Stunden an Diskussion im Nachhinein.
• Leistungsverzeichnis mit Einzelposten. Treppenhaus, Keller, Aufzug, Glasflächen, Briefkastenanlage — jedes Element mit Frequenz, Methode und Material. Was nicht im Vertrag steht, wird später nicht erbracht.
• Lohnuntergrenze als Plausibilitätscheck. Wenn das Angebot weniger als die branchenübliche Lohnuntergrenze abbildet, stimmt etwas nicht. Dann ist nicht der Preis das Problem, sondern die Realität, die der Preis abbilden soll.
• DIN 13549 als Qualitätsanker. Nicht als Pflicht, sondern als Vertragssprache, die beide Seiten verstehen. Ohne messbare Qualität bleibt am Ende nur die Meinung — und Meinungen sind vor Gericht teuer.
• Arbeitsschutz nicht als Zusatz, sondern als Pflicht. Halbseitige Reinigung, Sperrung, alternative Wege — alles einkalkulieren. Wer hier "spart", zahlt das später in Form von Unfällen, Ausfallzeiten und Haftungsfragen.

Wer diese fünf Punkte beachtet, wird am Ende nicht den billigsten, sondern den realistischsten Preis bekommen. Und das ist auf Dauer immer günstiger als das Schnäppchen, das nach drei Monaten zur Reklamation wird. Dienstleister Treppenhausreinigung Preise, die in diese Richtung gehen, sehen auf den ersten Blick höher aus — sie sind aber kalkuliert, nicht geraten.

Wer ein Treppenhaus reinigen lässt, lässt einen Teil seines Gebäudes pflegen. Und genau so sollte es kalkuliert werden: wie ein Wartungsintervall, nicht wie ein Discounter-Einkauf. Das Treppenhaus sieht es auf den ersten Blick, der Mieter auf den zweiten, und die Betriebskostenabrechnung hält es schriftlich fest. Wenn diese drei Perspektiven am Ende zusammenpassen, dann ist der Preis richtig — egal welche Zahl am unteren Rand des Angebots steht.