Tarifverträge der Gebäudereinigung: Warum billig teuer wird

Wer mir dann ein Angebot vorlegt, das deutlich unter jeder realistischen Kalkulation liegt, fragt meist zuerst: „Warum kann der andere das so billig?“ Meine Gegenfrage lautet: „Welche Leistung soll dort eigentlich stattfinden – und wer trägt später den Schaden?“

Fakt ist: Ein niedriger Angebotspreis beweist weder Schwarzarbeit noch schlechte Qualität. Aber er ist ein Anlass, genauer hinzusehen. In der Gebäudereinigung steckt der Preis nicht bloß in Eimer, Lappen und Reinigungsmittel. Er steckt in tarifgerechter Bezahlung, Wegezeiten, Objektzugang, Maschinen, Haftpflicht, Arbeitsschutz, Führung und Kontrolle. Wer diese Bausteine aus dem Angebot herausspart, liefert selten ein Schnäppchen. Er liefert eine offene Rechnung mit unbekanntem Empfänger.

Ich sehe das regelmäßig bei Objektübernahmen. Der Vertrag versprach regelmäßige Unterhaltsreinigung, die Flure wirken auf den ersten Blick sauber, und doch klebt der Schmutz in den Ecken, die Sanitärbereiche riechen abgestanden, Beschichtungen sind stumpf und die Glasflächen haben mehr Schlieren als Durchsicht. Die Reinigungskraft war nicht zwingend nachlässig. Häufig war schlicht keine Zeit vorgesehen, die Arbeit fachgerecht zu erledigen.

Ein Billigpreis ist kein Qualitätsmerkmal. Er ist zunächst eine Rechenaufgabe – und die sollte der Auftraggeber selbst mitlesen.

Verbindliche Lohnuntergrenzen: Lohngruppe 1 und 6 sind nicht dasselbe

Bei den Tarifverträgen der Gebäudereinigung wird oft alles in einen Topf geworfen. Das ist der erste Fehler. Innen- und Unterhaltsreinigung ist nicht Glas- oder Fassadenreinigung. Die Tätigkeit entscheidet über die Lohngruppe, nicht die Überschrift auf dem Angebot.

Für 2026 gelten bundesweit verbindliche Branchenmindestentgelte. Sie erfassen gewerbliche Beschäftigte der Gebäudereinigung, auch geringfügig Beschäftigte und unter bestimmten Voraussetzungen entsandte Beschäftigte ausländischer Unternehmen. Der allgemeine gesetzliche Mindestlohn ist dabei nicht der passende Maßstab, wenn die konkrete Tätigkeit unter den Branchenmindestlohn fällt.

Der Abstand wirkt auf dem Papier überschaubar: 1,10 Euro zwischen allgemeinem Mindestlohn und Lohngruppe 1, 4,50 Euro bei Lohngruppe 6. Auf viele Einsatzstunden, mehrere Beschäftigte und ein ganzes Vertragsjahr gerechnet wird daraus aber eine relevante Position. Und das ist nur der Bruttolohn, nicht der vollständige Aufwand des Betriebs.

Gerade bei Glas- und Fassadenarbeiten wird gern schöngerechnet. Eine Glasfront ist nicht „ein bisschen Fensterputzen“. Zugangstechnik, Absturzsicherung, Witterung, die Beschaffenheit der Rahmen, mineralische Ablagerungen und die Wasserqualität bestimmen den Aufwand. Wer eine anspruchsvolle Außenreinigung zum Preis einer Treppenhauspflege anbietet, hat entweder sehr genau geplant – oder gar nicht.

Der Tariflohn in der Gebäudereinigung ist deshalb kein unverbindlicher Wunschzettel. Für die einschlägigen Tätigkeiten setzt er eine verbindliche Untergrenze. Das macht aus einem Angebot noch keinen guten Vertrag. Es setzt aber eine klare Grenze nach unten.

Die Falle der Unterkalkulation beginnt vor dem ersten Wischmopp

Ich beurteile ein Angebot nie allein nach dem Endbetrag. Ein Monatspreis ohne Leistungsbild ist ungefähr so aussagekräftig wie ein Kostenvoranschlag mit der Zeile „Haus reparieren“. Man kann ihn lesen. Man weiß danach aber nicht mehr.

Prüfen Sie zuerst, ob die angebotene Leistung sauber beschrieben ist. Nicht mit Werbewörtern wie „intensive Pflege“ oder „gründliche Reinigung“, sondern mit Flächen, Intervallen, Tätigkeiten und Ausschlüssen. Bei einer Unterhaltsreinigung braucht es Klarheit: Welche Räume? Welche Bodenarten? Wie viele Sanitäranlagen? Welche Verbrauchsmaterialien? Welche Reinigungszyklen? Was passiert bei Sonderverschmutzung, Bauarbeiten oder einer kurzfristigen Zusatzleistung?

Ein seriöser Anbieter muss nicht jede Minute seines Betriebs offenlegen. Er sollte aber erklären können, wie die Leistung organisatorisch funktioniert. Wenn 2.000 Quadratmeter Bürofläche, mehrere WCs, Küchen und Verkehrsflächen in einer Zeit gereinigt werden sollen, die schon für das Aufschließen und Materialholen knapp wird, ist das kein Effizienzprogramm. Das ist ein Leistungsversprechen ohne Fundament.

Die typischen Schwachstellen einer zu knappen Kalkulation sitzen an diesen Punkten:

• Unklare Leistungsgrenzen: Der Vertrag nennt „Reinigung nach Bedarf“. Bedarf ist dann regelmäßig genau so groß wie der Preis es zulässt. Das endet in Diskussionen statt in sauberen Flächen.
• Zu wenig angesetzte Arbeitszeit: Sichtflächen bekommen eine schnelle Runde, Ränder, Kontaktpunkte, Sockel, Heizkörpernischen und Sanitärdetails bleiben liegen. Nach einigen Wochen sieht man die Einsparung deutlich.
• Material auf Minimalniveau: Ein falsches oder zu schwaches Mittel entfernt nicht jede Verschmutzung. Ein zu aggressives Mittel kann Beschichtungen, Naturstein, Aluminiumprofile oder empfindliche Bodenbeläge angreifen. Beides kostet.
• Keine saubere Objektleitung: Ohne regelmäßige Qualitätskontrolle bemerkt der Auftraggeber Fehler erst, wenn Beschwerden kommen oder Schäden sichtbar werden.
• Nebenleistungen werden nachträglich bepreist: Auffüllen, Fleckenbehandlung, Maschinenreinigung, Glasinnenseiten oder die Pflege von Eingangsmatten erscheinen später als Zusatzpositionen. Dann war das Billigangebot nur der Eintrittspreis.

Das ist der Punkt, den Eigentümer und Verwalter gern übersehen: Die eigentliche Reinigungsleistung besteht nicht nur aus der sichtbaren Tätigkeit. Sie besteht aus Vorbereitung, Zugang, Rüstzeit, Materiallogistik, Kontrolle und Nachsteuerung. Ein Reinigungswagen teleportiert sich nicht durch ein verschlossenes Objekt. Auch das Treppenhaus hat morgens nicht plötzlich saubere Ecken, weil jemand „effizient“ war.

Beim Gebäudemanagement zählt außerdem die Folgewirkung. Wird ein Boden dauerhaft mit ungeeigneten Mitteln bearbeitet, leidet die Schutzschicht. Wird Schmutz in Laufzonen nicht rechtzeitig entfernt, wirkt er wie Schleifpapier. Werden Glasfassaden mit falscher Technik behandelt, bleiben mineralische Rückstände oder es entstehen Kratzer. Die Nachbesserung ist dann keine Unterhaltsreinigung mehr, sondern eine Sanierung. Und Sanierung ist fast immer das teurere Wort.

Der Rahmentarifvertrag zeigt, wo die Angebotsrechnung gern Lücken hat

Der Rahmentarifvertrag der Gebäudereinigung regelt nicht nur Lohnfragen. Er berührt auch Arbeitszeit und den praktischen Ablauf. Die regelmäßige Wochenarbeitszeit liegt dort bei 39 Stunden. Entscheidend für die Objektpraxis ist aber ein anderer Punkt: Direkte Wegezeiten zwischen mehreren Arbeitsstellen können unter bestimmten Voraussetzungen vergütungspflichtige Arbeitszeit sein.

Das klingt nach Personalthema. Ist es nicht. Es ist ein Kalkulationsthema.

Ein Mitarbeiter, der vormittags eine Praxis reinigt, mittags in ein Büroobjekt fährt und abends ein Treppenhaus übernimmt, arbeitet nicht nur dort, wo der Mopp den Boden berührt. Zwischen den Objekten liegen Wege, Materialwechsel, Schlüsselübergaben und oft genug Parkplatzsuche. Wer diese Realität aus der Kalkulation streicht, kann den Monatspreis hübsch machen. Die Rechnung wird dadurch nicht richtiger.

Auch die Arbeitszeitdokumentation ist kein bürokratischer Zierrat. In der Gebäudereinigung müssen Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit spätestens bis zum Ablauf des siebten Kalendertags aufgezeichnet und mindestens zwei Jahre aufbewahrt werden. Das betrifft die betriebliche Seite. Für Auftraggeber ist es trotzdem ein brauchbarer Hinweis auf die Professionalität eines Dienstleisters.

Ich verlange von keinem Auftragnehmer, dass er seine internen Listen auf den Tisch legt. Aber ich achte darauf, ob das Unternehmen Arbeitsabläufe nachvollziehbar organisiert: feste Ansprechpartner, dokumentierte Revierpläne, Vertretungsregelung, geregelte Zugänge, Meldung von Mängeln. Wer schon beim Angebot nicht sagen kann, wann und wie die Flächen bearbeitet werden, wird beim Reklamationsfall selten plötzlich zum Organisationsgenie.

Qualität entsteht nicht beim Abzeichnen der Rechnung. Sie entsteht im Wartungsintervall – Woche für Woche, Raum für Raum.

Ein guter Reinigungsvertrag definiert daher nicht nur das Ergebnis, sondern auch den Rhythmus. Tägliche Kontaktflächen, wöchentliche Grundpflege, monatliche Detailarbeiten: Das muss zum Objekt passen. Ein Ärztehaus, eine Kanzlei, ein Produktionsbetrieb und ein Mehrfamilienhaus haben unterschiedliche Verschmutzungsprofile. Der gleiche Pauschalpreis für alles ist kein Zeichen von Vereinfachung. Meist ist er ein Hinweis darauf, dass niemand das Objekt wirklich angesehen hat.

Auftraggeberhaftung: Für gewerbliche Kunden kein Randthema

Bei gewerblichen Auftraggebern kommt ein Punkt hinzu, der in Preisgesprächen erstaunlich oft unter den Tisch fällt: die Haftung nach § 14 Arbeitnehmer-Entsendegesetz. Ein Unternehmer kann für Verpflichtungen eines beauftragten Unternehmens oder dessen Nachunternehmers zur Zahlung des Mindestentgelts wie ein Bürge haften. Die Regelung bezieht sich auf das auszuzahlende Nettoentgelt.

Das ist keine Einladung zur Panikmache und auch kein Automatismus. Nicht jeder günstige Vertrag ist rechtswidrig, und nicht jeder Auftraggeber haftet in jedem denkbaren Fall. Aber gewerbliche Auftraggeber sollten das Thema ernst nehmen. Besonders dann, wenn ein Preis auffällig weit vom Marktbild entfernt ist und der Dienstleister keine plausible Leistungsorganisation erläutern kann.

Die praktische Konsequenz ist schlicht: Nicht nur Preis und Leistungsumfang prüfen, sondern auch die Lieferkette. Arbeitet der Anbieter mit eigenem Personal? Gibt es Nachunternehmer? Wer verantwortet die Objektleitung? Wer ist bei Ausfall zuständig? Wer trägt die Verantwortung für tarifgerechte Vergütung und Arbeitszeit?

Ich formuliere es bewusst handwerklich: Wer eine Fassadenreinigung beauftragt, bestellt nicht nur ein sauberes Bild für die Immobilienanzeige. Er bestellt Personal auf Leitern, Hubarbeitsbühnen oder gegebenenfalls in hängenden Arbeitsmitteln, mit Maschinen, Chemie und Zugang zum Gebäude. Das braucht einen Betrieb, der seine Leute, seine Geräte und seine Abläufe im Griff hat.

Bei privaten Haushalten sollte man die Auftraggeberhaftung nicht ohne Einzelfallprüfung übertragen. Die gesetzliche Regelung richtet sich ausdrücklich an Auftraggeber als Unternehmer. Für private Eigentümer bleibt die Sache dennoch praktisch relevant: Ein unseriöser Dienstleister bringt kein verlässliches Ergebnis, und bei Schäden oder Unfällen ist ein sauberer Vertrag mit einem ordentlich versicherten Fachbetrieb kein Luxus.

Erschwerniszuschläge und Arbeitsschutz sind keine Verhandlungsmasse

An manchen Objekten wird Reinigung erst dann teuer, wenn man genau hinschaut. Nicht wegen eines Fantasieaufschlags, sondern wegen realer Belastungen.

Der Rahmentarifvertrag kennt für bestimmte Arbeiten Erschwerniszuschläge. Bei vorgeschriebener Atemschutzmaske sind es beispielsweise 10 Prozent. Für die Reinigung von Steinfassaden mit Strahlgut und/oder Hochdruckgeräten können 3,00 Euro pro Stunde anfallen. Für Arbeiten in Bootsmannstühlen oder manuell betriebenen Hängekörben nennt der Tarif 2,00 Euro pro Stunde.

Diese Beträge sind keine allgemeine Preisliste für jede Fassadenreinigung. Sie zeigen aber sauber, worum es geht: Schwierige Arbeit darf nicht behandelt werden, als wäre sie ein kurzer Einsatz mit Wassereimer und Teleskopstange.

Vor jeder solchen Leistung braucht es eine tätigkeits- und betriebsspezifische Gefährdungsbeurteilung. Musterformulare helfen beim Aufbau, ersetzen aber nicht den Blick aufs konkrete Objekt. Ich schaue bei einer Fassade nicht nur auf die Verschmutzung. Ich schaue auf Zufahrten, Untergrund, Fallbereiche, Passantenverkehr, Fensterbänke, Abdichtungen, empfindliche Bauteile, Stromleitungen, Wasseranschlüsse und Witterung.

Bei der Fassadenreinigung kommt noch die Materialfrage dazu. Algenbewuchs, Ruß, Kalk, Flugrost und Ausblühungen sehen aus der Entfernung oft ähnlich aus. Sie reagieren aber nicht gleich. Hochdruck kann bei einem robusten Untergrund funktionieren und bei einer geschädigten Putzfläche Wasser hinter die Oberfläche drücken. Dort setzt dann Kapillarwirkung ein, Feuchtigkeit wandert in den Baustoff, und beim nächsten Frost zeigt sich die Rechnung. Das ist kein Reinigungserfolg. Das ist ein Kostengrab mit frischem Glanz.

Auch beim Glas gilt: Nicht jede Fläche verträgt dieselbe Behandlung. Beschichtetes Glas, strukturierte Oberflächen, beschädigte Dichtungen oder hartnäckige mineralische Ablagerungen verlangen eine andere Vorgehensweise als ein normales Schaufenster. Wer für jede Glasfläche denselben Niedrigpreis aufruft, spart meist nicht am Glas – sondern an der Diagnose.

Was ich vor einer Vergabe tatsächlich sehen will

Eine gute Entscheidung braucht keinen Aktenordner in Romanlänge. Sie braucht ein Angebot, das man technisch lesen kann. Ich achte vor allem auf diese Unterlagen und Antworten:

1. Ein klares Leistungsverzeichnis. Flächen, Reinigungsarten, Intervalle, Maschinenleistungen und Sonderpositionen müssen konkret benannt sein. „Regelmäßige Reinigung“ reicht nicht.

2. Eine saubere Tätigkeitszuordnung. Innenreinigung, Glasreinigung und Fassadenarbeiten werden nicht pauschal unter einem Satz versteckt. Unterschiedliche Leistungen haben unterschiedliche Anforderungen.

3. Einen nachvollziehbaren Stundenansatz oder Revierplan. Nicht zwingend jede interne Rechnung, aber eine plausible Darstellung, wie die Leistung im vereinbarten Zeitfenster erbracht werden soll.

4. Ein Konzept für Vertretung und Qualitätskontrolle. Krankheit, Urlaub und Personalwechsel passieren. Entscheidend ist, ob die Reinigung dann weiterläuft oder nur auf der Rechnung weiterläuft.

5. Objektbezogenen Arbeitsschutz bei Außen- und Spezialarbeiten. Zugangstechnik, Absperrung, Gefährdungsbeurteilung und geeignete Mittel gehören vor den Einsatz, nicht in die Ausrede danach.

6. Klare Regeln für Zusatzleistungen. Bauendreinigung, Graffitientfernung, Flecken, Sondermüll oder außergewöhnliche Verschmutzungen müssen als Zusatzleistung erkennbar sein. Überraschungen sind auf Baustellen normal. Im Vertrag müssen sie es nicht sein.

Das klingt streng. Ist es auch. Immobilienpflege ist kein Bereich für Hoffnungskalkulationen. Eine mangelhafte Unterhaltsreinigung verschlechtert nicht nur die Optik. Sie beschleunigt Verschleiß, erzeugt Beschwerden und verschiebt notwendige Arbeiten nach hinten, bis sie teuer werden. Bei Außenflächen und Fassaden kommen bautechnische Risiken hinzu.

Der günstige Vertrag ist nur dann günstig, wenn er funktioniert

Ich bin nicht gegen günstige Angebote. Ein gut organisierter Betrieb kann effizient arbeiten: mit eingespielten Revieren, passenden Maschinen, kurzen Wegen, sinnvoller Materialdisposition und sauberer Objektleitung. Das ist echte Wirtschaftlichkeit. Dagegen ist nichts einzuwenden.

Misstrauisch werde ich erst, wenn ein Preis nur deshalb attraktiv wirkt, weil die Grundlagen unsichtbar bleiben. Wenn die Lohngruppe nicht zur Tätigkeit passt. Wenn Arbeitszeit und Wegezeit rechnerisch verschwinden. Wenn eine schwierige Fassade wie ein kleiner Nebenjob behandelt wird. Oder wenn niemand erklären kann, wer die Leistung kontrolliert.

Tarifverträge in der Gebäudereinigung machen Angebote nicht automatisch teuer. Sie machen zumindest sichtbar, dass Reinigung Arbeit ist – qualifizierte, organisierte und teils anspruchsvolle Arbeit. Wer das akzeptiert, bekommt planbare Pflege statt dauernder Nachforderungen und Nachreinigungen.

Mein Maßstab bleibt einfach: Das Angebot muss zum Objekt passen, die Leistung muss zum Preis passen, und der Preis muss zur Realität passen. Alles andere ist kein Sparmodell. Es ist ein Wartungsstau mit Anlauf.