Urteile zu Nebenkosten der Gartenpflege: Ein teurer Irrtum

Der BGH entschied – die Kosten sind umlagefähig. Als laufende Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrKV. Klingt erst einmal klar, ist es aber nicht. Rund um solche Posten tobt in deutschen Mietobjekten ein Abrechnungschaos, das Vermietern jedes Jahr fünfstellige Rückzahlungen beschert.

Fakt ist: Die meisten Eigentümer unterscheiden nicht sauber zwischen Pflege, Erhaltung und Investition. Alles, was grün ist und einen Rechnungsbetrag hat, wird auf den Mieter umgelegt. Das ist ein teurer Irrtum. Meistens fällt er erst auf, wenn ein Mieter die Betriebskostenabrechnung genauer prüft – oder ein Anwalt drüberschaut. Auf der Objektbegehung sehe ich die Folgen wöchentlich.

Was die Betriebskostenverordnung wirklich sagt

§ 2 Nr. 10 BetrKV ist auf den ersten Blick eine kurze Zeile. Sie zählt zu den Betriebskostenarten, die auf Mieter umgelegt werden dürfen: die Kosten der Gartenpflege. Klingt weit gefasst. Ist es aber nicht. Die Verordnung zieht an mehreren Stellen klare Schnitte, die in der Praxis häufig ignoriert werden:

• Laufende Pflege ist umlagefähig. Rasen mähen, Hecken schneiden, Unkraut jäten, Laub harken, Bewässerung, Düngen.
• Erhaltungsmaßnahmen sind umlagefähig, soweit sie nicht über die Pflege hinausgehen – das Fällen morscher Bäume gehört nach BGH explizit dazu.
• Investitionen und Erstanschaffungen sind nicht umlagefähig. Dazu zählen die Neuanlage eines Gartens, die Erstbepflanzung eines Neubaus oder die Anschaffung von Geräten.

Wer das nicht trennt, lädt sich ein Kostengrab ein. Die Betriebskostenabrechnung wird dann zur Wunschrechnung – und im Streitfall zur Nullnummer.

Der BGH und der morsche Baum: keine Instandhaltung

Das Urteil VIII ZR 107/20 vom 10. November 2021 hat Klarheit geschaffen. Es trennt zwei Begriffe, die in der Praxis ständig verwechselt werden: Gartenpflege und Instandsetzung. Vermieter argumentieren gern, das Fällen eines morschen Baums sei Instandhaltung am Gebäude und damit nicht umlagefähig. Der BGH sagt: Falsch gedacht. Das Fällen eines kranken, nicht mehr standsicheren Baums ist Teil der laufenden Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV – solange keine umfangreichen Erd- oder Bauarbeiten dazukommen.

Prüfen Sie zuerst die Rechnungsposten selbst:

• Liegt ein reines Fällen vor, ohne dass anschließend Stubben gefräst, das Wurzelwerk komplett entfernt oder eine Stützmauer neu gebaut wird? Dann umlagefähig.
• Wird im selben Auftrag eine Baumverankerung eingebaut, ein Hochbeet aufgebaut oder eine Terrasse neu gepflastert? Dann beginnt die Instandsetzung, und die Position gehört in die Eigentümerkalkulation.

Wer hier sauber trennt, hat in einer späteren Abrechnungsprüfung den kürzeren Weg zur richtigen Antwort. Wer pauschal „Baumarbeiten" oder „Landschaftsbau" auf die Mieter umlegt, riskiert die Korrektur der gesamten Position.

Pflege ist, was wiederkommt. Was einmalig kommt und bleibt, ist Investition. Wer das verwechselt, zahlt am Ende doppelt.

Gemeinschaftsfläche oder Sondernutzung – wer zahlt was?

Stellen Sie sich ein Mehrfamilienhaus mit drei Mietparteien vor. Im Mietvertrag steht „Gartennutzung nur für EG links". Der Garten ist trotzdem 400 Quadratmeter groß, mit Hecken, Rasen, zwei Bäumen. Jetzt kommt die Frage, die jeder Vermieter irgendwann beantworten muss: Darf er die volle Gartenpflege auf alle drei Parteien umlegen?

Die Antwort kommt aus einem weiteren BGH-Urteil: VIII ZR 135/03 vom 26. Mai 2004. Danach gilt: Gartenpflegekosten für gemeinschaftliche Flächen sind auch von Mietern zu tragen, die den Garten gar nicht nutzen. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist – Stichwort § 556 BGB. Fehlt die Vereinbarung, geht die Position nicht durch.

Anders liegt der Fall beim Sondernutzungsrecht. Wenn einem Mieter ein Gartenanteil zur alleinigen Nutzung überlassen ist, dürfen die Pflegekosten dieses Anteils nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Sie sind ausschließlich Sache des Nutzungsberechtigten. Hier wird auf der Objektbegehung am häufigsten geschlampt. Ich sehe Mietverträge, in denen das Sondernutzungsrecht per Formularklausel sauber geregelt ist – aber in der Abrechnung steht die ganze Rasenfläche unter „Gemeinschaft". Das ist ein Fehler, der sich später rächt.

Prüfen Sie zuerst die Mietverträge, bevor Sie Posten auf die Mieter verteilen:

• Wer hat ein Sondernutzungsrecht? (Formularklausel, Nachtrag, Grundriss)
• Welche Fläche ist explizit zugewiesen – und welche nicht?
• Ist die Umlage der Gartenpflege im Mietvertrag überhaupt aufgeführt?

Ist die Umlage nicht vereinbart, hilft auch die schönste Rechnung nichts. Die Belege wandern in den Mülleimer – und das Geld muss zurück.

Wenn der Vermieter selbst pflegt: fiktive Drittkosten

Viele kleine Vermieter pflegen den Garten selbst. Hecke schneiden, Rasen mähen, Laub harken – alles in Eigenregie, oft am Samstagmorgen. In der Betriebskostenabrechnung taucht dann ein erstaunlich runder Betrag auf: 2.000 Euro pro Jahr, pauschal. Das ist kein Abrechnungsfehler im klassischen Sinn – es ist einer im Beleg.

§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV erlaubt, fiktive Kosten eines Drittunternehmens anzusetzen, wenn der Vermieter die Gartenpflege mit eigenem Personal erledigt. Aber: Es müssen Nettopreise (ohne Umsatzsteuer) sein, und es braucht ein detailliertes Leistungsverzeichnis sowie ein konkretes Angebot eines Dritten als Grundlage. Aus dem BGH-Urteil VIII ZR 41/12 vom 14. November 2012 folgt: Ohne diese Unterlagen ist die Position nicht ansatzfähig. Punkt.

Fakt ist: Wer hier ohne Beleg rechnet, riskiert die Korrektur. Konkret heißt das:

• Lassen Sie sich jedes Jahr ein Vergleichsangebot eines Garten- und Landschaftsbauers für die tatsächlich erbrachten Leistungen geben.
• Zerlegen Sie die Leistungen in Einzelposten (Mähen pro qm, Heckenschnitt pro lfm, Laubbeseitigung pro cbm).
• Setzen Sie nur die Nettobeträge an – die Umsatzsteuer gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung.
• Bewahren Sie Angebot und Leistungsverzeichnis mindestens bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist auf (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 3 BGB).

Ein typischer Reflex von Eigentümern: Sie setzen den Rasenmäher auf die Liste, weil er „für den Mieter" angeschafft wurde. Das ist ein Irrtum. Der Mäher ist Betriebsmittel des Vermieters, nicht Betriebskosten der Mieter. Hier hilft nur klare Buchführung – und das jährliche Vergleichsangebot.

Ohne Angebot und Leistungsverzeichnis ist die fiktive Eigenleistung eine Wunschrechnung. Richter kürzen ohne Diskussion.

Erstbepflanzung, Neuanlage und öffentliche Flächen

Hier ist die Linie besonders scharf. Was nicht umlagefähig ist, wird in der Praxis trotzdem regelmäßig umgelegt – nicht aus böser Absicht, sondern aus Unwissen. Die drei klassischen Stolperfallen:

• Erstbepflanzung eines Neubaus oder Neuanlage eines Gartens: keine Betriebskosten, sondern Investition. LG Berlin 64 S 366/98 vom 4. Februar 1998 hat das früh klargestellt. Wer nach dem Erstbezug Sträucher, Bäume und Rasen neu anlegt, schafft Werte – die in die eigene Kalkulation gehören.
• Erneuerung abgängiger Bepflanzung: umlagefähig, weil sie den vorhandenen Zustand wiederherstellt. Der Unterschied liegt in einem einzigen Wort: vorhanden. Wer Pflanzen ersetzt, die da waren, pflegt. Wer neue schafft, wo vorher nichts war, investiert. Das ist die Trennlinie, die in der Praxis am häufigsten falsch gezogen wird.
• Anschaffung von Gartengeräten: nicht umlagefähig. LG Potsdam 11 S 81/01 vom 26. September 2002 hat das bestätigt – auch wenn der Rasenmäher „fast nur für die Mieter" angeschafft wurde. Werkzeug bleibt Werkzeug des Vermieters.

Eine Sonderkonstellation, die ich auf der Objektbegehung immer wieder treffe: Das Haus hat einen Vorgarten, der gleichzeitig ein öffentlicher Park ist. Die Stadt hat Zugriff, Passanten gehen durch. Hier kippt die Umlagefähig, und zwar komplett. BGH VIII ZR 33/15 vom 10. Februar 2016 sagt klar: Fehlt der Bezug zur Mietsache nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, ist die Pflege keine Betriebskosten der Mieter. Wer hier abrechnet, rechnet ins Leere – und muss die bereits gezahlten Beträge erstatten.

Was am Ende zählt: Steuervorteil und Wirtschaftlichkeit

Ein Hinweis, der bei der Diskussion oft fehlt: Mieter können Gartenpflege als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG mit 20 Prozent Steuerermäßigung geltend machen – aber nur, wenn die Arbeiten von einem externen Dienstleister erbracht wurden. Eigenleistung fällt durch. Für Vermieter heißt das: Wer den Mietern diese Position sauber und extern besorgt, liefert nicht nur abrechnungsfähige Betriebskosten, sondern auch einen steuerlichen Vorteil für die Bewohner. Win-Win, wenn die Belege stimmen.

Gleichzeitig gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB. Was das im Einzelfall bei einer Baumfällung für mehrere tausend Euro bedeutet, ist höchstrichterlich nicht abschließend geklärt. Ob ein Gericht eine solche Position als noch angemessen oder bereits als überschießend bewertet, hängt vom konkreten Fall ab – vom Umfang der Leistung, von der Region, von der Zahl der eingeholten Vergleichsangebote. Die Frage, wo genau die Grenze zwischen zulässiger Abrechnung und unwirtschaftlicher Übersteigerung verläuft, bleibt damit eine offene Einzelfallfrage, die erst durch künftige Entscheidungen Kontur gewinnen wird. Wer auf der sicheren Seite liegen will, holt vor größeren Posten mindestens zwei Vergleichsangebote ein und dokumentiert die Notwendigkeit der Maßnahme – etwa durch ein Sachverständigengutachten bei Baumfällungen.

Mein Fazit nach Jahren auf der Objektbegehung

Die Rechtsprechung ist eindeutig. Sie wird nur nicht gelesen. Wer seine Gartenpflege-Abrechnung sauber aufbaut – mit Leistungsverzeichnis, mit Vergleichsangeboten, mit klarer Trennung zwischen Pflege und Investition –, hat in der Prüfung keine Probleme. Wer das nicht tut, lädt sich Korrekturen ein, die schnell vierstellig werden.

Fakt ist: Das Kostengrab liegt nicht in der Position selbst. Es liegt im fehlenden Beleg. Es liegt in der Verwechslung von Pflege und Investition. Es liegt in der Annahme, dass alles, was im Garten passiert, automatisch auf den Mieter geht.

Prüfen Sie zuerst Ihren Mietvertrag. Dann die Abrechnung. Dann die Belege. In dieser Reihenfolge. Alles andere ist Aktionismus – und der kostet Geld.