Winterdienst und Gesetze: Ein teurer Sturz und seine Lehren

Verantwortlich war die von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Winterdienstfirma. Gehaftet hat am Ende der vermietende Eigentümer. Das Urteil vom 06. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) hat klargestellt, was viele Eigentümer bis heute nicht verinnerlicht haben: Wer den Winterdienst delegiert, gibt nicht die Verantwortung ab. Er gibt nur die Arbeit ab.

Das ist die eine Lehre. Die andere ist mir in jeder Wintersaison auf der Objektbegehung wieder aufgefallen: Die meisten Eigentümer kennen ihre konkreten Pflichten nicht. "Wird schon gemacht", "Ist Sache der Hausverwaltung", "Salz drauf, fertig" – diese Sätze höre ich zwischen November und Februar regelmäßig. Fakt ist: Wer so denkt, baut sich ein Kostengrab. Bußgelder bis 50.000 Euro (Hamburg als Extrembeispiel), zivilrechtliche Schadensersatzforderungen, im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen bei schweren Personenschäden. Winterdienst ist kein Service, den man optional zukaufen kann. Es ist eine gesetzliche Pflicht mit handfesten Konsequenzen. Zeit, Klartext zu reden.

Räumzeiten und Streupflicht: Was die kommunale Satzung wirklich sagt

Die häufigste Fehlannahme, die ich auf Objekten erlebe: "Sieben Uhr morgens, das gilt überall." Stimmt nicht. Die Räum- und Streupflicht ist Ländersache und wird in den jeweiligen kommunalen Straßenreinigungssatzungen vor Ort konkretisiert. Was bundesweit als Faustregel gilt, sind diese Zeiten:

• Werktags: in der Regel 7:00 bis 20:00 Uhr
• Sonn- und Feiertage: 8:00 oder 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr
• Räumbreite auf Gehwegen: 1,20 bis 1,50 Meter – zwei Fußgänger müssen gefahrlos aneinander vorbeigehen können
• Auf wenig frequentierten Wegen: 0,50 bis 0,80 Meter ausreichend

Aber: Prüfen Sie zuerst die Satzung Ihrer Kommune. Manche Städte verschärfen die Zeiten, andere lockern sie. Manche verlangen zusätzlich das Räumen von Zugängen zu Mülltonnenstellplätzen oder Briefkastenanlagen. Was ich in der Praxis regelmäßig sehe: Eigentümer glauben, sie seien mit dem Streuen um 7:00 Uhr werktags auf der sicheren Seite. Stimmt in den meisten Fällen – aber wer am Sonntag erst um 9:00 Uhr mit dem Räumen beginnt, kann in einer Gemeinde, die 8:00 Uhr vorschreibt, schon im Bußgeldverfahren landen. Wer pauschal "nach Sonnenaufgang" räumt, spielt Lotterie mit der Verkehrssicherungspflicht.

Werktags 7:00 bis 20:00 Uhr, sonntags ab 8:00 oder 9:00 Uhr – die genauen Zeiten stehen in der kommunalen Satzung, nicht im Bauchgefühl.

Ein zweiter Klassiker: die Räumbreite. 1,20 Meter klingt auf einem 2,50 Meter breiten Gehweg nach wenig, ist aber fast die Hälfte der Fläche. Wer nur die Mitte räumt und die Seiten links liegen lässt, schiebt die Glätte im wahrsten Sinne des Wortes auf die Fußgänger. Konkret messen, nicht schätzen. Und wer eine Hecke oder einen Vorgarten direkt am Gehweg hat, sollte den Winterdienst so organisieren, dass auch dort geräumt werden kann – andernfalls gilt die Pflicht erst recht für den Streifen außerhalb des Bewuchses.

Haftungsfalle Vermieter: Warum Delegation nicht vor Verantwortung schützt

Hier wird es für die meisten Eigentümer unangenehm. Die Annahme: "Ich habe einen Dienstleister beauftragt, also haftet der." Falsch. Der Bundesgerichtshof hat das im August 2025 noch einmal ausdrücklich bestätigt (Az. VIII ZR 250/23).

Der Sachverhalt, den der BGH zu beurteilen hatte: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte eine Winterdienstfirma. Diese räumte und streute mangelhaft. Eine Mieterin rutschte aus, verletzte sich, forderte Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro. Der vermietende Eigentümer wehrte sich – er habe den Winterdienst doch an die WEG delegiert, also sei er nicht verantwortlich. Der BGH urteilte anders: Gemäß § 278 BGB haftet der Vermieter für das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen wie für eigenes Verschulden. Die WEG mag Vertragspartnerin der Winterdienstfirma sein. Der Mieter aber hat seinen Anspruch gegen den Vermieter – also gegen den, mit dem er den Mietvertrag hat.

Fakt ist: Die Kontroll- und Überwachungspflicht bleibt beim Eigentümer, egal an wen delegiert wird. Stichprobenartig prüfen, ob tatsächlich geräumt und gestreut wurde. Dokumentieren. Im Streitfall muss der Eigentümer beweisen können, dass er seiner Pflicht nachgekommen ist. Wer das nicht tut, haftet voll.

In der Praxis sieht das so aus: Ich empfehle Eigentümern, zwischen Dezember und Februar mindestens einmal pro Woche unangemeldet am Objekt vorbeizuschauen. Ein Foto vom geräumten und gestreuten Gehweg mit Zeitstempel, ein Eintrag in ein einfaches Kontrollbuch – das kann im Ernstfall den Unterschied zwischen einer Schmerzensgeldzahlung in fünfstelliger Höhe und einem für Sie positiven Verfahrensausgang machen. Ohne Kontrolle ist jede Delegation ein Blindflug.

Die Grenzen der Räumpflicht: Was bei Dauerschneefall und Glätte wirklich gilt

Eine der häufigsten Fragen, die mir zwischen Dezember und Februar auf jeder Objektbegehung gestellt wird: "Es schneit durchgehend, muss ich jetzt jede Stunde räumen?" Die ehrliche Antwort: Nein, müssen Sie nicht. Aber die Erwartungshaltung der Gerichte ist trotzdem nicht null.

Der BGH hat bereits 1984 (Az. VI ZR 49/83) klargestellt: Bei andauerndem und starkem Schneefall muss nicht ununterbrochen geräumt und gestreut werden, solange die Maßnahme wegen des nachfolgenden Schneefalls ohnehin zwecklos wäre. Wer um 6:00 Uhr räumt und um 7:00 Uhr schneit es so stark, dass alles wieder zugeschneit ist, hat seine Pflicht nicht verletzt. Was Sie aber tun müssen: Sobald der Schneefall nachlässt oder aufhört, ist die volle Pflicht wieder da. Und: Spätestens zum Beginn der üblichen Räumzeiten am nächsten Morgen muss der Gehweg wieder nutzbar sein.

Anders sieht es bei Glätte ohne Schnee aus – etwa durch gefrierenden Regen, überfrierende Nässe oder Reifbildung. Hier kennt die Rechtsprechung keine Pause. Der BGH hat im Urteil vom 12.06.2012 (Az. VI ZR 138/11) betont, dass die Räumpflicht mit der Kenntnisnahme oder dem Erkennen der Glättegefahr beginnt. Wer morgens aus dem Fenster schaut, Eisglätte erkennt und erst mittags reagiert, hat ein Zeitfenster verpasst. Üblich ist eine Reaktionszeit von etwa einer Stunde nach Kenntnis – manche Gerichte urteilen strenger, andere etwas milder, aber das ist die Faustregel, mit der ich Eigentümern arbeite.

Bei Dauerschneefall müssen Sie nicht ununterbrochen räumen – aber bei nachlassendem Schnee oder Glätte ohne Schnee gilt die volle Pflicht ohne Pause.

Worauf ich in der Praxis hinweise: Prüfen Sie zuerst die Witterungsprognose. Wer morgens den Wetterbericht checkt, weiß, was kommt, und kann den Räumdienst entsprechend disponieren. Ein simpler Routenplan bewährt sich: Vor 5:00 Uhr Wettercheck, Entscheidung über Räumintervall, Dokumentation. Wer das konsequent macht, hat im Streitfall die besseren Karten – und im Alltag weniger Stress. Wer hier nachlässig ist, sollte sich bewusst sein, dass Gerichte gerade bei Glatteis die Bringschole beim Pflichtigen sehen – wer nach Kenntnis nicht binnen einer Stunde reagiert, hat bereits verloren, bevor die Schadensmeldung kommt.

Streumittel und Umwelt: Warum Salz auf Gehwegen oft tabu ist

Ein Punkt, der regelmäßig für Diskussionen auf der Baustelle sorgt: das Streusalz. Viele Eigentümer greifen reflexhaft dazu, weil es vermeintlich am wirksamsten ist. In vielen Kommunen ist der Einsatz von Streusalz auf Gehwegen für Privatpersonen und teilweise auch für beauftragte Dienstleister verboten. Begründung: Bodenversauerung, Schäden an Stadtbäumen und Straßenbegleitgrün, Eintrag ins Grundwasser. Auch Tiere leiden – Streusalz reizt die Pfoten von Hunden und Katzen, die in der Nähe des Objekts laufen.

Die Realität auf den Objekten sieht so aus: Die meisten Städte und Gemeinden schreiben abstumpfende Mittel vor – Sand, Splitt oder Granulat. Was in der reinen Wirksamkeit schlechter abschneidet als Salz, aber die Umwelt schont und rechtlich auf der sicheren Seite liegt. Wer trotz Verbot streut, riskiert eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld. In Hamburg etwa sind Bußgelder bis 50.000 Euro möglich – auch wenn das die Obergrenze für besonders krasse Verstöße ist und nicht jeder Fall so endet.

Worauf ich bei der Beratung hinweise: Das Streumittel muss zur Situation passen. Sand auf festgetretener Eisglätte bringt wenig – er wird weggefegt oder weggetreten. Granulat mit gröberer Körnung ist dort besser. Splitt auf Neuschnee bleibt liegen und gibt Halt. Wer das nicht differenziert, zahlt entweder drauf (zu viel Materialverbrauch bei falscher Wahl) oder hat die rechtliche Seite nicht im Griff. Auch an die Entsorgung denken: Streugut darf im Frühjahr nicht einfach in die Kanalisation gekehrt werden, sondern muss aufgefegt und fachgerecht entsorgt werden. Was viele nicht wissen.

Delegation an Mieter: Warum Aushänge im Treppenhaus nicht ausreichen

Ein Klassiker, den ich in Mehrfamilienhäusern regelmäßig sehe: Im Treppenhaus hängt ein Zettel. "Mieter sind verpflichtet, vor der Haustür zu räumen und zu streuen." Das ist nett gemeint – und reicht nicht. Der BGH hat das bereits 2008 (Az. VI ZR 126/07) klargestellt: Die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf Mieter ist nur wirksam, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag oder in einer als Vertragsbestandteil einbezogenen Hausordnung vereinbart wurde. Ein bloßer Aushang im Treppenhaus, eine mündliche Absprache, eine E-Mail an die Mieter – alles nicht ausreichend.

Die Konsequenz für die Praxis: Wer die Pflicht auf Mieter übertragen will, muss das im Mietvertrag oder in der Hausordnung mit klarer Regelung verankern – inklusive der Zeiten, der Breite, der zugelassenen Streumittel. Und selbst dann bleibt die Kontrollpflicht beim Eigentümer. Stichproben. Zufallskontrollen am Morgen nach einem Schneefall. Wer nachlässig ist, haftet im Zweifel mit.

Was ich Eigentümern rate: Wenn die Übertragung an Mieter erfolgt, dann schriftlich, mit konkreten Zeiten und Streumitteln. Eine Pauschalformel "Mieter räumen vor der Tür" reicht nicht. Der Mieter muss wissen, wann, wie breit und womit. Zusätzlich: Die Kontrollpflicht ernst nehmen. Wer als Eigentümer drei Winter lang nicht nachschaut, ob die Mieter tatsächlich räumen, hat im Schadensfall ein Problem – selbst wenn die vertragliche Übertragung wirksam war. Und nicht vergessen: Dem Geschädigten kann bei erkennbarer Glätte und ungeeignetem Schuhwerk ein Mitverschulden nach § 254 BGB angerechnet werden. Das entlastet Sie als Pflichtverletzenden aber nur teilweise – die Hauptverantwortung bleibt bei Ihnen.

Empfehlung aus der Praxis

Winterdienst ist kein Hexenwerk, aber er hat seine Tücken. Die fünf Punkte, die ich jedem Eigentümer auf den Weg gebe:

1. Kommunale Satzung prüfen. Die Räumzeiten und erlaubten Streumittel stehen dort, nicht im Gesetzestext. Wer pauschal "7 bis 20 Uhr" annimmt, kann in einer Gemeinde mit abweichender Regelung böse aufwachen. Ein Blick in die Satzung kostet zehn Minuten, im Streitfall spart er fünfstellige Beträge.

2. Delegation schriftlich regeln. Egal ob an Mieter oder an einen Dienstleister: Im Mietvertrag oder im Dienstleistungsvertrag die Pflichten konkret festschreiben – Zeiten, Breiten, Streumittel. Aushänge und mündliche Zusagen sind rechtlich wertlos.

3. Dokumentation aufbauen. Ein simples Protokoll – wann geräumt, wer geräumt, womit gestreut, wie die Witterung war – schützt im Ernstfall. Ohne Dokumentation wird es vor Gericht schwer. Ein Foto mit Zeitstempel vom gestreuten Gehweg um 7:30 Uhr ist mehr wert als jede Beteuerung.

4. Kontrolle behalten. Wer delegiert, haftet mit. Stichproben sind Pflicht, nicht Kür. Mindestens einmal pro Woche unangemeldet am Objekt vorbeischauen, gerade zwischen Dezember und Februar.

5. Streumittel bewusst wählen. Salz ist nicht immer erlaubt. Wer die kommunale Vorgabe ignoriert, zahlt unter Umständen doppelt – Bußgeld plus Umweltschaden. Sand, Splitt und Granulat sind die sichere Wahl in den meisten Kommunen.

Wer diese fünf Punkte ernst nimmt, vermeidet das Kostengrab. Wer sie ignoriert, zahlt. Im besten Fall nur ein Bußgeld. Im schlechtesten Fall eine Schmerzensgeldforderung im fünfstelligen Bereich – oder mehr. Die Auswahl der Eigentümer, die ich seit Jahren auf Objekten begleite, zeigt mir eines immer wieder: Wer den Winterdienst als Pflicht begreift und nicht als lästiges Beiwerk, schläft im Februar deutlich ruhiger als die anderen.